Στην Αθήνα υπάρχουν τουλάχιστον 50 σχήματα που διαθέτουν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων περισσότερα από 20 κατοικίες το καθένα. Δέκα από αυτά μάλιστα εκμεταλλεύονται περισσότερα από 50 δωμάτια και έως και 110 το καθένα, σύμφωνα με τα δεδομένα της insideairbnb για την πρωτεύουσα. Πρόκειται προφανώς για επαγγελματικής κλίμακας δραστηριότητα φιλοξενίας, αφού υπάρχει πλήθος ξενοδοχείων με λιγότερα δωμάτια από αυτά. Και καθώς πολλά από αυτά τα δωμάτια βρίσκονται σε ένα κτίριο, θα κληθούν πλέον να αδειοδοτηθούν σαν κανονικά ξενοδοχεία.
ΦΠΑ και τέλος διαμονής
Υπάρχει όμως και μια κατηγορία ιδιοκτητών με τρία ή και περισσότερα ακίνητα, που μετά τις πρόσφατες αποφάσεις της κυβέρνησης καλούνται να ανοίξουν βιβλία επιχείρησης και θα υπάγονται από τις αρχές του 2024 σε φόρο προστιθέμενης αξίας, φορολογικό συντελεστή επιχειρήσεων, τέλη παρεπιδημούντων και τέλη διαμονής. Τα μέτρα αφορούν ουσιαστικά το ένα σε κάθε τρία ακίνητα που διατίθενται μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών.
Πόσοι ακριβώς είναι λοιπόν αυτοί οι ιδιοκτήτες που έχουν τουλάχιστον τρία ακίνητα προς εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης; Στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρισμένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα). Από αυτά, τα 27.367 ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα και άλλα 141.452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά, έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων). Τρία ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα. Συνεπώς, συνολικά θα κληθούν να καταβάλουν ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων 7.440 φυσικά πρόσωπα και 5.297 νομικά πρόσωπα με 57.696 ακίνητα (το 34,2% των ακινήτων), εκτός εάν επιλέξουν μέρος αυτών να τα μετατρέψουν σε μακροχρόνια μίσθωση. Σημειώνεται ότι 4.100 φυσικά πρόσωπα έχουν ακριβώς τρία ακίνητα (και επιπλέον 1.687 φυσικά πρόσωπα έχουν τέσσερα ακίνητα).
Κοινή παραδοχή είναι πως πλέον οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ήτοι η διαμονή επισκεπτών σε διαμερίσματα και κατοικίες που ενοικιάζονται για μικρά χρονικά διαστήματα με κρατήσεις μέσω των διαδικτυακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, Trip Advisor κ.ά.), αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και των επιλογών φιλοξενίας στην Ελλάδα. Μάλιστα, μελέτη της Grant Thornton (2022) δείχνει πως ο κύκλος εργασιών που δημιουργούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχεί στο 14,41% της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας του ελληνικού τουρισμού, ενώ οι δαπάνες για διαμονή σε τέτοια καταλύματα στα τέλη του προηγούμενου έτους άγγιζαν το 1,4 δισ. Σήμερα, σχεδόν έναν χρόνο δηλαδή μετά και καθώς ο ελληνικός τουρισμός οδεύει προς μία νέα χρονιά-ρεκόρ αφίξεων και εισπράξεων, η εν λόγω δραστηριότητα εκτιμάται πως έχει αγγίξει το 20% της συνολικής τουριστικής οικονομίας και τα έσοδα όσων εκμισθώνουν βραχυχρόνια ακίνητά τους έχουν ξεπεράσει το 1,5 δισ. ευρώ.
Οι πολυκατοικίες που έχουν μετατραπεί ολόκληρες σε Airbnb θα πρέπει να αδειοδοτηθούν σαν κανονικά ξενοδοχεία.
Ο κύκλος εργασιών των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, άμεσος (δηλαδή τα μισθώματα) και έμμεσος (δηλαδή οι δαπάνες που πραγματοποιούνται από τους ενοίκους), υπολογίζεται πως το 2022 διαμορφώθηκε στα 3,3 δισ. ευρώ από 2,96 δισ. το 2019 και 1,42 δισ. το 2016, σύμφωνα με την έρευνα της Grant Thornton που έγινε για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος.
Σύμφωνα με τη δεσπόζουσα διαδικτυακή πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων, την Airbnb, «η συντριπτική πλειονότητα των Ελλήνων οικοδεσποτών –περίπου το 70%– έχει μόνο μία καταχώριση και πολλές βρίσκονται εκτός αστικών κέντρων. Ο τυπικός οικοδεσπότης στην Ελλάδα κέρδισε περίπου 3.700 ευρώ το 2022. Πάνω από τα δύο τρίτα των οικοδεσποτών λένε ότι χρησιμοποιούν τα έσοδα από την Airbnb για να αντέξουν οικονομικά το αυξανόμενο κόστος ζωής, καθώς αυξάνονται οι τιμές της ενέργειας και οι αποπληρωμές στεγαστικών δανείων».
Μιλώντας στην «Καθημερινή», η υπεύθυνη δημόσιας πολιτικής και εκστρατείας της Airbnb για τη Νότια Ευρώπη, Βαλεντίνα Ρέινο (Head of Public Policy & Campaign) εξηγεί πως «η Airbnb έχει πρωτοστατήσει εδώ και πολύ καιρό στην υπεράσπιση προοδευτικών κανόνων για τον κλάδο και χαιρετίζει την απόφαση της κυβέρνησης να καθιερώσει σαφέστερα τον διαχωρισμό μεταξύ μεμονωμένων και επαγγελματιών οικοδεσποτών». Ωστόσο, συμπληρώνει ότι «νέοι, περισσότερο περιοριστικοί κανόνες που υποστηρίζονται από κάποιους, θα πρέπει να βρουν μια ισορροπία μεταξύ της προστασίας της στέγασης και της υποστήριξης των απλών οικογενειών που νοικιάζουν τον χώρο τους για να βοηθήσουν οικονομικά το σπίτι τους: μέτρα, όπως ο περιορισμός στις ημέρες διανυκτέρευσης, θα μπορούσαν να βλάψουν τις ελληνικές οικογένειες και τον τουριστικό τομέα, θέτοντας επίσης σε κίνδυνο το έργο που έχει γίνει με την ΑΑΔΕ».
Έλεγχοι
Στο πλαίσιο της παρέμβασης της πολιτείας στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων και στον στόχο εξάλειψης φαινομένων φοροδιαφυγής, υπογράφηκε αυτή την εβδομάδα νέο επικαιροποιημένο μνημόνιο συνεργασίας μεταξύ της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και των Airbnb, Booking.com και Expedia Group/VRBO. Με τη νέα συμφωνία, οι ψηφιακές πλατφόρμες πλέον θα εισάγουν συντακτικούς ελέγχους στο πεδίο όπου αναγράφονται οι αριθμοί μητρώου των ακινήτων (ΑΜΑ/ ΕΣΛ/ ΜΑΓ) προς αποφυγή λαθών και καταστρατηγήσεων από τους διαχειριστές, θα αποστέλλουν επιπλέον το όνομα και το επίθετο του κατόχου λογαριασμού IBAN για την ταυτοποίηση και τον έλεγχο των διαχειριστών, θα συμπεριλαμβάνουν το σύνολο των ετησίων ενοικιάσεων (διανυκτερεύσεων) της κάθε καταχώρισης, θα επιστρέφουν στην ΑΑΔΕ, σε μορφή αρχείου, και τους διαχειριστές που δεν συμμορφώθηκαν, ενώ έχουν ήδη λάβει ειδοποιήσεις για να συμπληρώσουν ή να διορθώσουν τον αριθμό του ακινήτου τους.
Οι επιπτώσεις στις τουριστικές περιοχές
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν ενοχοποιούνται από τους επικριτές τους μόνο για αθέμιτο ανταγωνισμό έναντι της συντεταγμένης ξενοδοχίας και διαφυγόντα έσοδα για το Δημόσιο. Δέχονται έντονη κριτική και για σειρά άλλων επιπτώσεων. Αυτές είναι οι μεγάλες αυξήσεις των ενοικίων και η αδυναμία εξεύρεσης σπιτιών στους τουριστικούς προορισμούς για δημόσιους λειτουργούς, εργαζομένους στον τουρισμό, ιατρούς, δασκάλους και άλλες απαραίτητες για τη λειτουργία των τοπικών κοινωνιών ειδικότητες. Επιπλέον, σύμφωνα με την Grant Thornton, μεταξύ των επιπτώσεων είναι και ο κίνδυνος αλλοίωσης του χαρακτήρα γειτονιών, οικισμών πόλεων και νησιών. Οπως και σε αντίστοιχες διεθνείς έρευνες, έτσι και εδώ γίνεται λόγος για «αλλοίωση των αστικών χαρακτηριστικών, της τοπικής φυσιογνωμίας και της πολιτιστικής ταυτότητας των προορισμών». Διαπιστώνεται, επίσης, ότι λόγω ανεπαρκούς τεχνογνωσίας πολλών ιδιοκτητών, ανακύπτουν ζητήματα όχλησης, ορθής συντήρησης και ανακαίνισης. Αυτά με τη σειρά τους οδηγούν, σύμφωνα με την Grant Thornton, σε «κίνδυνο υποβάθμισης της ποιότητας του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και αρνητικής επίδρασης στην προβολή του σε διεθνές επίπεδο».
Kείμενο: Ηλίας Μπέλλος
